아파트 전세계약시 주의사항 및 특약사항 (+양식 공유)
1. 전세계약, 왜 꼼꼼히 따져야 할까?
전세계약은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 주고받는 중요한 거래입니다. 계약서 한 줄이 보증금 반환과 직결되기도 하고, 실제로 전세사기, 계약불이행 등 피해 사례도 꾸준히 발생하고 있습니다. 특히 세입자 입장에서는 확정일자나 전입신고처럼 법적으로 권리를 보호받을 수 있는 절차를 반드시 숙지하고 실행해야 안전하게 전세계약을 마무리할 수 있습니다.
2. 전세계약 시 반드시 확인해야 할 주요 항목
① 매물 실물 점검
- 사진만 보고 결정하지 마세요. 반드시 직접 방문해 채광, 습기, 누수, 곰팡이, 하자 유무, 보일러 작동 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 옵션품목(에어컨, 세탁기 등)의 작동 상태도 미리 체크하고, 하자나 오염이 있을 경우 사진을 찍어 증빙자료로 남겨두세요.
② 소유자와 계약 당사자 일치 여부
- 등기부등본을 통해 실제 소유자인지 확인하세요.
- 만약 대리인이 계약을 진행한다면 위임장, 인감증명서, 소유자 신분증 사본을 반드시 요청해야 합니다.
③ 등기부등본 분석
- 근저당, 가압류, 가처분 등 권리관계에 문제가 있는 경우 보증금 반환에 리스크가 발생할 수 있습니다.
- 등기부등본은 계약 전과 잔금 지급 직전에 각각 확인해야 하며, 근저당 설정 금액이 보증금보다 큰 경우 특히 주의가 필요합니다.
④ 계약금 송금 시 주의
- 계약금을 송금할 때는 반드시 등기부등본상 소유자 명의 계좌로 송금해야 합니다.
- 입금 후에는 계좌주 확인, 통장사본 캡처, 송금 내역 저장 등을 통해 기록을 남겨두세요.
⑤ 입주 직전 체크사항
- 잔금 지급 전날 다시 등기부등본을 열람하여 새로운 권리 설정이 있는지 확인합니다.
- 입주 당일 잔금을 지급하는 것이 가장 안전합니다.
⑥ 확정일자 및 전입신고
- 확정일자는 주민센터에서 계약서 원본을 가지고 가면 받을 수 있습니다.
- 확정일자와 전입신고를 마쳐야 대항력과 우선변제권이 생기므로, 입주 당일 또는 그다음 날 바로 진행해야 합니다.
3. 전세계약 시 필수로 넣어야 할 특약사항
전세계약서에 반드시 포함해야 할 특약사항들을 아래와 같이 정리했습니다. 이 특약들은 향후 분쟁을 예방하고 임차인의 권리를 확실하게 보호할 수 있습니다.
1. 전세자금대출 불가 시 계약 해제 및 계약금 환급
"임차인의 전세자금 대출이 불허될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 전액 환급한다."
2. 전세보증보험 가입 협조 조항
"임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 적극 협조하며, 미협조 시 계약은 무효로 한다."
3. 근저당 등 권리변동 금지 조항
"계약일 이후 잔금 지급일까지 임대인은 근저당권, 가압류, 전세권 등 권리설정을 하지 않는다."
4. 소유권 이전 금지
"잔금 지급 전까지 임대인은 소유권 이전 등기 또는 매매계약을 체결할 수 없다."
5. 세금 및 관리비 완납 확인
"계약 체결 시점까지 발생한 국세, 지방세, 관리비 등은 임대인이 모두 완납한 상태여야 하며, 미납 시 계약은 무효로 한다."
6. 매매 발생 시 임차인 고지 의무
"임대차 기간 중 해당 부동산 매매가 발생할 경우, 임대인은 즉시 임차인에게 고지해야 한다."
7. 하자 수리 및 수선 의무
"입주 전 확인된 하자는 임대인이 책임지고 수리하며, 임차인은 이에 따른 원상복구 책임을 지지 않는다."
4. 퇴거 시 정산 및 복구 기준 설정
퇴거 시 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해 아래와 같은 내용도 특약사항으로 넣는 것이 좋습니다.
- 도시가스 요금, 관리비, 수도세 등의 정산일 기준 명시
- 원상복구 기준 명확히 기재 (못질, 도배, 장판 교체 등)
- 옵션 품목의 상태 및 파손 기준 정리
5. 전세계약서 양식 예시 (기본 구성)
전세계약서는 아래 항목들을 포함해 작성하는 것이 일반적입니다.
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[전세계약서 기본 양식]
1. 임대인 인적사항 및 계좌정보
2. 임차인 인적사항
3. 임대 목적물 주소, 면적, 구조 등 정보
4. 계약금, 중도금, 잔금 금액 및 지급일
5. 입주일, 계약기간, 퇴거일
6. 특약사항 (위 특약들을 조합해 작성)
7. 계약일 및 서명란
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특약사항은 별도의 항목으로 명시하여 양측 서명을 받는 것이 중요합니다.
6. 마무리 체크리스트 ✅
항목 확인 여부
| 등기부등본 열람 (2회 이상) | ✔ |
| 임대인 본인 확인 및 계좌 검증 | ✔ |
| 계약서 원본 확보 및 사본 복사 | ✔ |
| 특약사항 문서화 및 서명 | ✔ |
| 전입신고 및 확정일자 확보 | ✔ |
| 전세보증보험 신청 여부 확인 | ✔ |
7. 결론
전세계약은 단순한 서류 작성이 아니라, 향후 보증금을 지키는 법적 방패막이 되는 중요한 절차입니다.
‘괜찮겠지’라는 생각보다, ‘혹시 몰라서’라는 마음으로 꼼꼼히 확인하고 계약하는 것이 안전한 전세생활의 첫걸음입니다.
전세계약서 작성 시 위 내용을 체크리스트처럼 활용하고, 특약사항은 꼭 문서화하여 계약서에 포함해 두는 습관을 들이세요.
그리고 잊지 마세요. 계약 직후에는 전입신고와 확정일자 받는 것까지가 전세계약의 완성입니다.